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  • 以旧村改造之名:北京“小产权房”变异
  • 编辑时间:2010-05-28     来源:21世纪经济报道     作者:规划局
  •         中央14部委联手制定的“小产权房”处理方案尚未定稿,各地“小产权房”建设已愈积愈多。

            最近北京房地产市场“小产权房”项目花样翻新,为“变异小产权房”,但是其本身形式设计“精巧”。而新式“小产权房”土地来源,包括部分建设用地城乡统筹置换出来的集体建设用地。据北京规划委数据,今年北京启动50个重点村城市化改造工作,涉及集体建设用地25平方公里。而北京市旧村改造政策当中,允许整理出来多余建设用地建设公租房或酒店产业,支持农村后续经济发展,这部分土地约占7.5平方公里。

            全国政协委员、清华大学教授蔡继明表示,新农村建设和城乡统筹整理土地使集体建设用地大量入市,其中相当部分转变成了各种形式的“小产权房”。政策制定者既要考虑“小产权房”合法性问题,又要考虑被拆迁农民生计安排问题。建议采取疏导方式,来解决“小产权房”问题。

    奤夿屯式“创新”

            “全款20万入住现代花园洋房”。5月19日,在位于八达岭高速水屯桥西的“伊舍小镇(楼盘详情户型图楼盘图论坛)”旁边,一张醒目广告促销宣传单上写道。“伊舍小镇”还直接在房地产网站上打广告,均价4900元/平方米。

            销售人员称,“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村改造项目的一部分。奤夿屯是这13个旧村改造之一。该项目采取将旧村拆掉,然后给回迁农民盖一部分回迁房。另外建设几十栋楼房,以“入会”形式对外销售。村里会给出一个村集体房产证,另外与购买者签订一个协议,如果发生拆迁,拆迁补偿归买房者。

            该项目一期已经大部分售完,只有8号楼仅余数套房子。

            “伊舍小镇”不怕被当做“小产权房”查处原因之一,是运作模式不是“卖”而是“入会”,“伊舍小镇”号称属于养老产业园性质,采用会员制运作,会籍协议与当地镇政府签订,只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。

            协议的签订有两种方式可供选择:一种是无期限有效,子女可以继承;另外一种就是五年制,五年之后可以选择退会,会员费全额退还,实际上也就是居住五年。

            售楼小姐也一律称为“会籍顾问”,一位会籍顾问表示,因为房子是在村集体土地上开发建设的,产权归属村里。不过,购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇,给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证,让购房者拥有房屋的永久使用权,因此大可不必担心产权。

            有意思的是,国土部5月初发出的18宗土地挂牌督办案件中,有北京怀柔的“水岸江南”小产权房项目,其操作模式也是采取“入会”、“租用”的方式在集体土地上建设小产权房。在国土部的责令下,北京市政府将其界定为“小产权房”,准备将该项目2007年12月30日以后续建、在建的项目全部拆除。

    农地入市潮

            建设用地城乡统筹和新农村建设、小城镇建设等问题,是“小产权房”越来越多原因之一。某省就提出每个地市县乡都要建设中心城镇,每个城镇规划就要15-20平方公里的土地。

            国土资源部今年就将小城镇化问题调研列为重要调研课题之一。

            蔡继明说,尤其是在城郊结合部,农村集体建设用地的价值较大,很多地方政府在做城郊结合部的建设用地流转时,也都采取将农民变居民,同时将置换出来的土地搞房地产开发。

            以北京市为例,其近连续2年推出土地储备1000亿元贷款投放计划,直接用来做城中村和城郊村的改造工程。北京市北京中心城区的城乡结合部面积约753平方公里,其中需要改造的行政村共有227个,涉及自然村落约450处。

            今年北京先行启动50个市级重点村的城市化改造。50个重点村现状宅基地占地面积约12平方公里,现状乡镇企业占地面积约13平方公里,涉及农民约14万人,居民约4.2万人。

            以通州区梨园镇高楼金村为例,该村村域面积2700亩,预计整治后宅基地能腾退出1200多亩。村党支部书记王德竹表示1200亩土地中150亩用于建设回迁房,还有一部分拿出来招拍挂解决发展资金问题,集体产业用地计划建设商厦写字楼和公租房

            实际上,在城郊结合部的农村,除了少数发展产业之外,大部分腾出来的土地都被用来做公租房或酒店。不过,有业内人士表示,对于村级政府来说,用节省下来的土地做公租房的动力并不大。“因为这些房屋将归属北京市住房保障管理,脱离了村级政府控制的财产范围,诸如酒店公寓,一些变相的小产权房才是地方政府喜欢做的项目。”

            “虽然北京市提出腾退土地不许做房地产开发,但是这类公租房、公寓、酒店建成什么形式,是否会成小产权房就不得而知。”蔡继明说。

    堵不如疏?

            在北京初期50多个旧村整治项目当中,朝阳区大望京村统筹模式,一直被其他地方所效仿。其推出的按照市价给予农民补偿,快速腾退了大望京村原有宅基地,同时通过卖地,又将投入成本回收了回来。

            但是,如今土地市场情况已经不同。大望京村项目整治启动时,正是土地价格比较低的时候。其土地上市交易时,正是2009年下半年土地价格最高的时候。大望京村赶上了好时候,其他村则未必如此。

            一些敏感的人士指出,在目前房地产和土地市场环境不好的条件下,地方政府投入旧村改造资金需要收回来,变相建设小产权房就成了见效最快的手段之一。“小产权房的形成,公开的说法一般都是旧村改造。”大岳咨询公司总监李伟说。

            对于村级改造来说,一般区政府批就行。比如,区政府审批的是一个旅游性项目,可能盖别墅用来满足游客度假、采摘、养老的需求,但是开发商在执行中,也可能把它当小产权给卖了。“一套房子有50年的使用权,开发商可以分时段卖给几家,做成产权式酒店,类似于分时度假。”李伟分析说。

            另一方面,“小产权房”的兴起也与高涨房价有直接关系。蔡继明说,正是由于城市房价太高,小产权房才会有市场。另外,既然政府腾退了农民的宅基地,又留下了一部分建设用地给农民谋生,只要农民不改变土地性质,符合规划,自己建设房屋也无不可。

            “既然允许农民建设房屋可以销售,但是又规定城市人不可以到农村去买房,这个规定是自相矛盾的,也是小产权房问题纠缠不清的原因。”蔡继明说,一位接近国土部的人士说,14部委联合作的“小产权房”治理方案,如今还在调研阶段,最早要一年后才能出台初步的方案。而“小产权房”怎样解决,就一拖再拖,没有定论。

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